정부는 2023년 경제정책 방향을 통해 부동산 시장에서 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산 시장의 연착륙을 유도하겠다는 목표를 제시한다. 취득세·양도세의 중과세를 각각 완화하고 배제한다. 또한 임대차 시장의 구조적 안정화를 유도하기로 한다. 

이창용 한국은행 총재는 3월 11일 한은 금융통화위원회(금통위)는 통화정책방향문에서 "부동산 시장이 연착륙 할 가능성이 지난해보다 커졌다"고 말했다.

한국은행은 기준금리를 현행 연 3.5%를 유지하기로 결정했다. 2021년 하반기부터 금리 인상 릴레이에 국내 부동산 시장에서는 금리가 큰 변수가 됐다. 대출 부담이 급격히 커진 데다 전셋값 하락까지 촉발하면서 집값이 빠르게 하락했다.  특히 지난해 하반기부터는 경착륙 조짐까지 나서면서 정부가 대대적 규제 완화에 나서기도 했다. 이에 따른 영향으로 집값 하락세는 둔화됐다. 여전히 침체 흐름이 이어지고 있다. 

이 총재는 이날 정례회의 직후 열린 기자간담회에서 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 우려가 많다. 부동산 경기의 하락세의 둔화된 면에서 좋은 신호(sign)이다. 다만 부동산 PF가 앞으로 어떻게 될지는 부동산 가격이 중요한 변수"라고 했다. 

부동산 PF시장은 위기이다. 올해 1분기 발행된 회사채 117건 중 10건(5.81%)는 수요예측 경쟁률이 1미만이었다. 이는 수요예측을 통한 채권 주문 금액이 당초 목표 발행 금액에 미치지 못했다는 의미이다.

지난해 강원도의 '레고랜드'사태로 회사채 시장이 얼어붙었던 탓이다. 설상가상 부동산 경기가 부진하면서 건설사들의 자금조달이 여전히 어려운 상황이다. 

지난 3월말 기준 건설사가 신용 보강을 한 PF 유동화증권 발행 잔액은 10조 4000억원.  전체 PF 유동화증권 잔액의 약 30%이다. 이 중 74%인 7조 7000억원은 착공 전인 브릿지론 단계이다. 

생산 원가 상승 억제 정책 필요

정부가 원하는 부동산 정책을 연착륙 유도하기 위해서는 시장의 흐름을 이해해야 한다.  부동산가격 상승은 기업의 생산원가를 상승시키므로 바람직하지 않다. 경제학에서 생산의 3요소는 토지, 노동, 자본이다. 가계가 기업에게 생산요소를 제공한 대가로 받는 생산요소가격은 지대, 임금, 이자이다. 기업들은 지속적인 성장과 영속기업(going concern)을 추구하므로 투자를 계속한다.  임금이 상승하여 기업들이 힘들다고 하는 것처럼 이자가 상승하는 것도 기업들을 힘들게 한다. 

금리·부동산 상승 기업경쟁력 악화

시장금리와 부동산가격이 상승하는 것은 기업들의 경쟁력을 약하게 만든다. 시장금리는 인플레이션이 완화되거나 경기가 약화되면 하락추세로 전환된다. 이점을 사람들은 인지하고 이에 대처한다. 부동산 투자자들은 부동산가격이 계속 오르기를 기대하고 있다. 부동산 가격이 계속 오르면 언젠가 터지게 되는 버블경제가 오게 된다.

  잠재성장률이 떨어지고, 경제성장률이 2050년에 0%까지 떨어질 것이라는 연구기관 전망까지 나왔다. 경제성장률이 떨어지는 이유는 고령화 사회와 인구감소이고, 인구감소는 세계에서 가장 낮은 출산율 때문이다.

출산율이 0.78%까지 떨어진 것은 청년들이 결혼을 기피하고, 출산을 않기 때문이다. 결혼을 않는 이유를 청년들에게 조사한 결과, 1순위는 거주 주택문제이다. 부모들이 도와주지 않는 한 감당할 수 있는 주택가격이 엄청나는 데 어떻게 결혼할 수 있겠는가.  자식에게 주택을 마련해 줄 수 있는 부모가 얼마나 될까? 

2순위는 일자리문제이다. 경제가 저성장시대로 접어들면서 안정된 일자리가 줄어 드므로 청년들은 결혼을 생각할 여지가 없게 된다. 

3순위는 자녀보육문제이다. 출산휴가를 사용할 때 기업에서 불이익을 주는 경우도 출산을 기피하게 만든다.

원희룡 국토교통부 장관은 아파트 가격이 소득대비 주택가격지수인 PIR (Price Income Ratio) 18배까지 올라간 것은 비정상이라고 한다. 10∼12배 정도까지 하락해야 정상이라고 한다.

청년들에게 주택마련 지원을 위해 생애최초로 주택구입하는 청년들에게 대출을 지원해준다. 대출금 감당이 쉽지 않아서 대출로 집을 사는 것은 청년들 삶을 더 어렵게 만든다. 

예를 들어 7억원을 연 4% 금리로 대출받는다고 하자. 지출하는 이자만 년 2,800만원이고, 월 233만원이다. 원금상환을 한 푼도 하지 않고 이자가 이 정도 나가면 청년들의 세후소득으로 감당하기 힘들다. 기성세대들이 청년들에게 결혼하라고 부추기면서 아파트가격 상승도 희망하는 것은 어불성설이다.

부동산은 주식, 채권과 다르게 일별 시세가 없다. 수요가 공급보다 많으면 상승하고, 공급이 수요보다 많으면 하락한다. 그런데 언론에서 아파트가격이 시세보다 하락했다고 보도해서 과거의 높았던 아파트가격을 시세로 착각하게 한다. 

주택 1채를 장기간 보유하는 것은 투기하려는 마음이 없으므로 부동산 세금을 감면하고, 주택을 2채 이상 보유하는 것은 투기하려는 마음이 있으므로 부동산 세금을 가중해야 한다. 

부동산가격이 급격하게 하락하면 건설회사들에게 자금문제가 생겨서 경제에 부담을 주므로 부동산 시장이 서서히 하락하는 연착륙을 유도하는 정책을 시행해서 부동산 투기의욕을 없애야 한국경제의 경쟁력 하락을 방지할 수 있다.