국내 해외 부동산 펀드의 규모는 78조 5000억원(2022.12.기준). 이 중  29조  9000억원이 향후 3년 내 만기가 돌아온다. 전체의 40%가 해외 상업용 부동산 하락기와 맞물려 만기가 돌아온다.

부동산 펀드의 상품구조는 투자자들로부터 모집한 펀드자금과 차입한 선순위대출금을 가지고 국내외에 소재하는 상업용 부동산을 매입햐 5∼6년 정도 운용해서 임대수입을 연간 2∼4회 배당금으로 분배한다.  펀드만기 도래시기에 부동산을 매각해서 매매차익을 얻는 형태이다.

예상 임대율 보다 실제 임대율이 하락해서 부동산 가격이 떨어지거나 임대수입이 부족한 경우에는 차입금의 원리금을 먼저 변제한다.  배당금을 지급하므로 부동산 가격이 떨어지면 투자원금을 회수할 수 없는 리스크가 있다. 

부동산 펀드의 수익률은 임대수익을 바탕으로 설계된다. 연 5∼7% 정도의 일정한 배당률을 기대한다.

임대율이 떨어지면서 건물가격이 하락하고, 투자손실을 입을 가능성이 높아진 상태이다. 미국, 일본, 프랑스, 벨기에 등 주요 선진국들은 엔데믹 이후에도 재택근무 지속, 경기침체 우려, 금리 상승으로 상용용 건물의 공식률이 높아지고 있다.

공실 증가로 신음하면서 해외부동산 펀드도 비상이 켜졌다.

금년 3월말 기준 전 세계 오피스 공실률은 12.0%이다. 2008년 글로벌 금융위기 때 공실률 13.1%에 육박한 수치다.

프랑스 서부의 상업지구인 라데팡스 지구의 경우, 공실률은 올해 초 20%를 넘어섰다. 2019년 4%대에서 16%이상 상승했다.  이곳 지구에 미래에셋증권(마중가타워), 대신증권(CBX타워), 한국투자증권(투어유럽빌딩), 메리츠·NH투자즈우건(투어에크호빌딩)등 5개 증권사가 약 3조원 가까이 투자해 해당 부동산의 상당 지분을 보유하고 있는 것으로 알려진다.

일부 해외부동산 펀드는 금리상승 영향 및 공실률이 늘면서 차입금의 원리금 상환에 대비하여 금년도 초부터 배당금 지급이 전면 중지했다. 부동산 매매가격도 20∼30% 하락하여 펀드 만기를 앞두고 원금손실 가능성이 커지고 있다.

금융기관이 부동산 펀드에 대출할 때 공실률이 일정수준 이상 발생하면 대출금을 조기상환하는 약정도 있다.  부동산 펀드를 운용하는 자산운용회사들은 임차인 확보와 대출금 만기연장에 심혈을 기울이고 있는 상황이다.

해외 업무용 빌딩에 투자하는 부동산 펀드에서 원금손실이 발생할 가능성이 높아졌다. 자산운용회사와 증권회사 등이 설정한 해외부동산 펀드는 2022년말 기준 71조 8,000억원이다. 코로나19 직전인 2018년∼2019년 부동산 펀드 투자바람 속에 10년 전인 2013년말 보다 14배 이상 급증했다.  만기도래금액은 2023년 9조 5,000억원, 2024년 11조 6,000억원, 2025년 8조 8,000억원, 2026년 9조 1,000억원, 2027년 8조 7,000억원이다.  3년 이내에 30조원에 달한다.

자산운용회사와 은행, 증권회사가 주도해서 설정한 해외부동산 펀드는 기관투자가와 개인투자자가 동시에 대거 참여한 사례가 많아서 해외부동산 투자에서 대규모 손실이 발생하면 금융시장 불안까지 우려된다.

 해외부동산 펀드가 매입한 부동산은 일부가 유럽지역 소재 물류창고가 있다. 하지만 약 70% 이상이 뉴욕, 동경, 프랑크푸르트, 브뤼쉘 등에 소재한 업무용 빌딩이다.  선진국 국가들의 재택근무 유지 및 금리상승 영향으로 업무용 빌딩의 수요가 감소했다. 미국 오피스 빌딩 가격이 2022년에 비해 25% 이상 하락해서 펀드를 설정할 당시의 매입가격 보다 가치가 떨어짐에 따라 원금손실 가능성이 큰 펀드가 발생했다.

해외부동산 펀드에 투자하는 투자자들은 만기가 5∼6년의 장기이므로 장기투자 관점에서 자금보유기간을 봐야 한다.  부동산 펀드의 상품구조에서 핵심인 임차인의 임차료 지급능력과 장기임대차계약이 약정되어 있는지를 검토해야 한다. 부동산 매입금액에서 차입금 비중이 낮은 부동산 펀드를 선택해서 투자해야 한다.