공정거래위원회(위원장 정재찬)는 19개 아파트 임대사업자가 사용하는 ‘주택 임대차 계약서’ 를 점검해 5개 유형의 불공정 약관 조항을 시정했다.

공정위가 시정한 5개 유형의 불공정 약관은 ①주거비‧물가 지수 등을 고려하지 않고 임대료를 인상하는 조항, ②부당하게 계약을 해지할 수 있는 조항, ③임대차 계약 해지 시 과도한 위약금 조항, ④임대차 등기 요구 금지 조항, ⑤유익비 등 청구 금지조항 등이다.

불공정 약관 유형 중 먼저 임대료 인상 조항을 살펴보면, 기존에 임대인은 주거비 물가 지수를 고려치 않고 임대료를 연 5% 범위 내에서 증액·조정할 수 있었다. ‘주거비 물가 지수’란 주택 임차료, 유지 보수비, 상하수도·전기·가스비 등을 가중 평균한 지수다. 하지만 이는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제44조 제2항 및 ‘공공주택특별법’ 제49조 제2항에 규정한 사항을 누락해 고객의 권리를 제한하는 것으로 약관법 제11조 제1호에 위반된다. 공정위는 이를 시정해 임대료를 증액할 경우 연 5% 범위 내에서 주거비 물가 지수, 인근 임대료 등을 고려토록 했다.

기존에는 임차인이 임대차 보증금을 담보로 제공하거나 미풍양속 등 공동생활을 저해할 경우 계약을 해지한다는 조항이 있었다. 그런데 임대인은 임대차 관련 채권이 발생하면 별도의 의사 표시없이 우선적으로 임대차 보증금에서 공제할 수 있어서 임대인에게 금전적 손해가 발생하지 않는다. 또한 ‘미풍양속’이나 ‘공동생활 저해’라는 요건은 너무 추상적이고, 임차인에게 시정할 기회를 부여하고 있지 않아 불공정하다. 이들 모두는 약관법 제9조 제2호를 어긴 것으로 두 번째 유형인 부당한 계약 해지 조항에 해당된다. 공정위는 보증금 담보 제공 조항을 삭제하고, 구체적인 입주민 의무 규정을 어길 경우 상당한 기간을 정해 이행 요구후 해지할 수 있도록 바꿨다.

세 번째 유형인 과도한 위약금 조항을 살펴보면, 기존에 임차인의 사유로 계약이 해지시 임대 보증금의 10%를 위약금으로 했다. 하지만 대법원 판례에 따르면 임대차 계약에서의 거래 대금은 임대료 총액이므로, 임대인에게 과중한 손해 배상 의무를 부담시키는 불공정한 약관이다. 이는 약관법 제8조를 어기는 것으로, 공정위는 계약기간 동안 총 임대료와 임대차보증금에 대한 이자를 합친 액수의 10%를 위약금으로 하도록 바꿨다.

네 번째 유형인 임대차 등기 요구를 금지한 조항은 민법 제621조에 규정된 임차인의 임대차 등기 요구권을 배제하는 것으로 대법원은 약관에 의해 임대차 등기 청구권을 배제하는 조항은 약관법 제11조 제1호에 위반된다고 판결한 바 있다.

유익비 등 청구 금지 조항도 마찬가지다. 이도 민법 제626조에 따라 임차인이 임차물 보존에 관한 필요비 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있고, 유익비 지출한 경우 임대차 종료 시 가액의 증가가 현존하는 경우 그에 대한 상환을 청구할 수 있다는 규정에 정면으로 반하는 것이다. 공정위는 임대차등기 요구 금지조항과 유익비 청구 금지조항을 삭제하도록 했다.

공정위는 뉴스테이 업체 11개 사와 ㈜부영주택, 티에스자산개발(주), 계룡건설산업(주), 대방하우징(주), 화성산업(주), ㈜펜테리움건설, ㈜와이엠개발, ㈜유승종합건설의 19개 사업자를 대상으로 조사해 모두 시정했다고 밝혔다.

공정위는 “2016년 아파트 옵션 상품 관련 불공정 약관을 시정한데 이어 이번에 아파트 임대 분양 관련 불공정 약관을 시정해 소비자 피해 예방에 기여할 것으로 기대된다”고 덧붙였다.