전세가격이 급등하면서 신규주택 매입수요가 증가하면서 아파트 분양시장 열기가 뜨거워지고 있다.

지난 9월에 전국에서 분양된 새 아파트는 총 5만 6,641가구로 작년 동월의 2만 3,007가구 대비 2배가 넘는 물량이 풀렸다. 부동산 호재로 인해 청약 열기도 뜨거웠는데 9월의 전국 평균 청약경쟁률은 16.8대 1로 전월인 8월의 전국 평균 청약경쟁률 11.7대 1, 작년 9월의 전국 평균 청약경쟁률 3.5대 1과 비교해 크게 웃도는 수치를 기록했다.

이러한 뜨거운 분양시장 열기가 10월에도 지속될 전망이다. 10월은 올해 최다 물량이 쏟아질 것으로 예상되며 알짜 단지를 선점하려는 수요자들이 분주하게 움직이고 있다. 10월 중에는 전국에서 아파트 11만여 가구가 쏟아진다.

특히 대형건설사들은 서울과 경기, 부산 등에서 치열한 분양경쟁을 펼친다. 10월 한 달간 전국에서 분양하는 주택은 임대, 오피스텔을 제외하고 10만 8,045가구로 나타났다. 이 같은 분양물량은 지난 2000년 이후 역대 최대치이다.

기존에 10월 분양물량의 최대치를 기록했던 지난해가 4만 5,609가구였던 것과 비교하면 2배 넘게 증가한 물량으로 최고기록을 가뿐히 넘어선 것이다.

분양물량이 급격히 증가하면서 알짜 아파트를 찾기 위한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 지금의 주택구매 수요는 집값 상승 기대감에서 출발했다는 것 보다는 전세난에 쫓긴 실수요자의 자가 이전의 성격이 더 크다. 서울 강남 재건축이라든지, 대구, 부산 같은 일부 분양시장은 전매차익을 노린 투기수요가 있기는 하지만. 최근 집을 사거나 또는 내 집 마련을 검토하는 대부분의 사람들은 시세 차익보다는 6, 7년 이상 장기화된 전세가격, 그리고 깡통 전세에 대한 두려움이 굉장히 강하기 때문에 중소형 주택을 구입하는 실수요자들이 훨씬 많다고 봐야 될 것 같다.

주택수요가 증가한 것은 저금리상태가 지속된 영향도 크다. 작년 8월 이후 4차례나 금리가 인하되어 기준금리가 작년 8월 2.50%에서 현재는 1.50%로 인하됐다.

담보대출 규제까지 풀리다보니 저금리 유동성의 힘을 빌어서 집을 구매함에 따라 거래량과 주택가격이 동반상승하고 있는 것이다.

그러나 내년부터는 지금과 상황이 크게 달라질 것으로 보인다.

정부에서 DTI(Debt to Income, 대출상환비율)를 강화하면서 소득이 없거나 소득이 부족하여 대출금의 원리금을 상환할 수 없는 사람은 주택담보대출을 받을 수 없기 때문이다. 아울러 미국이 올해 말이나 내년 초에 기준금리를 올린다면 우리나라도 금리를 올릴 수밖에 없으므로 대출을 받아서 구입하는 아파트 매입수요는 급감할 가능성이 있다.

신규 분양 아파트 매입자는 향후 아파트 가격상승에 의한 차익을 기대하면 안 된다. 우리나라의 경제활동가능인구(15세-64세)가 2018년부터 감소하기 시작하며, 총인구도 2030년부터 감소할 것으로 전망되고 있어서 근본적으로 주택의 수요가 감소하며, 더군다나 청년층의 구직난 심화로 젊은이들은 주택을 구매할 수 있는 자금여력이 없기 때문이다.

아파트 매입자들은 분양물량이 증가하더라도 거주를 목적으로 하는 실수요여야 하지 과거와 같이 투기목적이라면 리스크가 크다는 것을 명심해야 한다.