공동주택의 하자담보책임과 관련하여 주택법 제46조, 주택법 시행령 제60조는 하자보수보증금에 관하여 규정하고 있다. 특히 주택법 시행령 제60조 제2항은 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 한다고 규정하고 있는바, 이하 하자보수보증금의 성질 및 하자보수보증의 대상에 대하여 알아보겠다. 

하자보수보증금의 성질

대법원은 ‘공사도급계약서 또는 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인이 하자담보책임 기간 중 도급인으로부터 하자보수요구를 받고 이에 불응한 경우 하자보수보증금은 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 하자보수보증금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 것이고, 다만 하자보수보증금의 특성상 실손해가 하자보수보증금을 초과하는 경우에는 그 초과액의 손해배상을 구할 수 있다는 명시 규정이 없다고 하더라도 도급인은 수급인의 하자보수의무 불이행을 이유로 하자보수보증금의 몰취 외에 그 실손해액을 입증하여 수급인으로부터 그 초과액 상당의 손해배상을 받을 수도 있는 특수한 손해배상액의 예정으로 봄이 상당하다’고 판시했다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2000다17810 판결 참조). 

하자보수보증의 대상

하자보수보증의 대상인 주채무는 사업주체의 입주자대표회의에 대한 하자보수이행의무 또는 하자보수비용 지급채무이다. 즉, 입주자대표회의에 대한 하자보수보증인(건설공제조합 등)의 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상채무가 주채무인 것은 아니므로, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 하자보수보증인에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에는 법률상의 직접적인 연계관계가 없다고 할 것이다. 

그리고, 구분소유자가 구 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 의하여 집합건물을 건축하여 분양한 자에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간의 도과로 소멸하더라도, 입주자대표회의가 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 구 공동주택관리령 제16조 제2항에 의하여 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권이나 구 건설공제조합법 제39조 제1항에 의하여 사업주체의 하자보수비용 지급채무를 보증한 건설공제조합에 대하여 가지는 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 볼 수 없는 것인바(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089 판결), 이처럼 하자보수보증채무의 주채무는 사업주체의 입주자대표회에 대한 하자보수의무 내지 하자보수비용 지급채무일 뿐이지, 구분소유자들의 손해배상청구권과는 법률상 직접적인 관련이 없다고 할 것이다. 

이상과 같이 하자보수보증금은 실손해액을 사업주체에게 청구할 수 있는 ‘특수한 손해배상액의 예정’이고, 그 하자보수보증의 대상인 주채무는 ‘사업주체의 입주자대표회의에 대한 하자보수이행의무 또는 하자보수비용 지급채무’로, 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 별개의 권리로서 소멸시효도 별개로 진행됨을 유념하여야 할 것이다.