부동산매매업의 세무(1) 부가가치세
 
부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영 건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간(6개월)중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산매매업으로 분류하여 세무 실무적용 시 특수한 경우가 있다.

그러나 소득세법에서는 주택신축판매업의 경우는 건설업으로 분류하고 있다.

부동산매매업과 건설업의 사업장소재지는 법인등기부상의 소재지(등기부상 지점소재지)를 사업장으로 한다. 개인의 경우는 업무를 총괄하는 장소가 사업장이다.

따라서 법인의 건설현장은 법인등기부상 소재지가 아니면 사업장에 해당하지 아니한다. 

부동산의 공급 시기는 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이다.

부동산매매업의 경우 주로 중간지급조건부에 해당되므로 이 때의 공급 시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때이다. 과세사업용 건물을 양도함에 있어서 잔금청산일 이전에 소유권이전 등기를 해 준 경우, 그 건물의 공급 시기는 건물이 이용가능하게 되는 때로, 원칙적으로 소유권이전등기일로 하되 소유권이전등기일과 실지명도일이 다를 경우 실지 명도일을 이용가능한 때로 볼 수 있다. 

한편, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 감정가액, 기준시가 등의 비율로 안분 계산한다. 

또한, 매입세액은 그 실지귀속에 따라 과세사업관련 매입세액은 전액 공제하고 면세관련 매입세액은 불공제하여 원가로 처리한다. 다만, 그 귀속이 불분명한 공통매입세액은 공급예정면적이나 수입금액이 있는 경우 수입금액의 비율로 배분하여 계산한다.

예를 들면, 주상복합건물을 신축·분양하는 경우 건물신축과 관련된 건설비, 설계비 등은 건물분양수입(과세상가+면세주택)으로 안분하고, 분양광고비, 사무실운영비, 외주비 등 일반관리비는 토지분양가액을 포함한 총 분양수입(토지분양가액 포함)으로 안분한다. 주택도 국민주택규모를 초과하면 당연히 과세대상이다.

그리고 부동산을 공급하면, 상가의 경우에는 개인에게 분양하는 경우에도 세금계산서를 교부하여야 한다. 개인이 사업자등록이 없으면 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부한다. 세금계산서를 발행하지 아니하면 가산세가 부과된다. 그러나 주택을 개인에게 공급하는 경우에는 영수증 교부대상이다.